美国商业地产贷款拖欠率达5% 商业地产担保债券难以出售

• 黄江 2023年8月8日 来源：东方财富 448 23
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寻求出售商业地产贷款的银行正面临着一个枯竭的市场。近几个月来，包括高盛和摩根大通在内的银行一直在试图出售以写字楼、酒店、公寓为担保的债券，但许多银行发现，这在投资者对商业地产的担忧加剧之际并不容易。

越来越多的企业拖欠商业地产抵押贷款支持证券，办公室贷款拖欠率已达到5%，触及2021年12月以来的最高水平。

美国商业地产贷款拖欠率达5%

在美国，商业地产贷款拖欠率升至2021年12月以来最高水平。在全球，办公楼租赁在今年一季度都录得负增长。

事实上，利率上升、顽固的通胀和恶劣的经济状况是经验丰富的商业地产投资者熟悉的“敌人”，通常需要等到租金需求回升和借贷成本下降才能度过难关。不过，周期性的经济衰退也很少会引发大幅抛售，只要贷款人有信心投资者仍能偿还贷款，并且地产的资产价值仍高于所借债务即可。

但分析师、经济学家和投资者都警告称，这一次的商业地产危机与以往周期性因素导致的疲软不同，需要更长时间才能复苏。

随着远程办公变得司空见惯以及消费者习惯性地在网上购物，纽约、洛杉矶和伦敦等城市充斥着空置的办公楼和商场。这意味着市中心的摩天办公楼和大型购物中心的价值可能需要更长时间才能反弹。如果找不到租户，房东和贷款人将面临比此前几个周期更痛苦的损失。

美国商业房地产遭受的阵痛才刚刚开始,未来如何演变值得关注。表面上看,其对资产总额23万亿美元的美国银行体系构成的直接风险很低:商业地产只占银行资产的14%,写字楼占总资产敞口的4%;目前商业地产贷款拖欠率仍低于1%。

全球商业地产风暴来袭?

寻求出售商业地产贷款的银行正面临着一个枯竭的市场。近几个月来，包括高盛和摩根大通在内的银行一直在试图出售以写字楼、酒店、公寓为担保的债券，但许多银行发现，这在投资者对商业地产的担忧加剧之际并不容易。

据知情人士透露，高盛和摩根大通，以及包括Capital One Financial Corp.和M&T Bank Corp.在内的其他银行，最近几个月都在寻求出售商业地产贷款，寻求一次性出售和贷款组合交易的买家。因消息未公开，知情人士不愿具名。

知情人士透露，Capital One出售庞大的地产债务投资组合遇阻。

7月，有报道称摩根大通探索出售3.5亿美元由曼哈顿汇丰大楼作为抵押的贷款。该行已与潜在买家进行接触，寻求按面值出售该贷款，并提供低于市价的融资。

今年以来，借贷成本的上升使商业地产成为经济中受冲击最严重的领域之一。房地产销售、尤其是写字楼销售急剧放缓，这使得房东和贷款机构几乎没有什么指标来确定某些资产的价值。在缺乏交易的情况下，利益相关者正密切关注着市场，看看银行最终会以什么价格出售部分贷款。

据知情人士透露，第一资本金融(COF.US)一直难以出售大量写字楼债务投资组合。该行首席财务官Andrew Young在7月对投资者表示，已将约9亿美元贷款从其写字楼投资组合中移至“待售”类别，以寻求摆脱这些债务。今年早些时候，韦伯斯特金融(WBS.US)出售了一个价值8000万美元的投资组合，该组合与康涅狄格州、新泽西州和纽约州的写字楼和多功能物业有关。

除了写字楼，银行还试图出售公寓或酒店等其他类型房地产的债务。知情人士透露，高盛一直在寻求出售酒店和公寓的贷款。房地产分析公司Green Street的数据显示，这类房地产的价格保持得相对更好。在截至7月的过去12个月里，写字楼价格下跌了27%，相比之下，公寓价格下跌了16%，酒店价格则基本没有变化。

根据中研普华研究院《2023-2028年版商业地产产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》显示：

据世邦魏理仕的研究报告，今年上半年，上海写字楼市场净吸纳量21.9万平方米，同比下调31.6%;新增供应量52.9万平方米，同比增加264.9%;租金下降至每月每平方米272.6元，部分写字楼运营商主动小幅下调租金，以期占据更多市场。

商业地产的公募REITs机遇

近日消息称万科在一次路演活动中透露，正在尝试发行商业地产REITs，目前正处于首批申报阶段。

本次申请基础设施REITs由旗下纯商业地产公司印力集团控股有限公司进行，底层资产为杭州的一处购物中心。

而五天之前，百联股份率先宣布计划将“上海又一城”购物中心作为底层资产申报发行REITs;该基金暂定名为华安百联消费封闭式基础设施证券投资基金，由华安基金承做。

百联股份之后，天虹股份亦宣布，旗下天虹数科商业股份有限公司正在筹划开展消费基础设施公募REITs的相关工作。

今年3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》，同日，国家发改委披露《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》。

《通知》提出，政策原始权益人不能是住宅开发企业，但可以是房地产为主业的企业集团的子公司。

此外，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

目前我国存在大量的商业存量资产，戴德梁行数据显示，截止到2022年四季度，全国16个重点城市高品质零售物业存量达1.02亿平米，四个一线城市的高品质零售物业存量达到4650万平米，而此轮公募REITs开闸放水，将有助于盘活市场存量项目。

另一方面，对于商业地产运营商而言，市场可供选择的融资通道及退出路径有限，公募REITs的落地，无疑将进一步拓宽融资及退出渠道，提升国内商业地产市场的成熟度。

从3月份政策落地至今，已有三家企业积极响应，并进入申报阶段，同时，包括合生创展、新城控股等企业也表示会积极考虑和安排推进。

市场在改变，公募REITs的试点范围也不断扩容。

7月18日，《商务部等13部门关于促进家居消费若干措施的通知》对外公布，通知提及“支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)。”

这也意味着，接下来，家居卖场等零售商业，也有机会把握公募REITs带来的红利。

无论是百货商场、购物中心等社区商业项目纳入REITs范畴，或是家居卖场等商业网点的扩容，此轮新政明确支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行REITs。

《2023-2028年版商业地产产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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