商品房行业市场现状分析：1-10月商品房销售面积同比下降7.8%

• 黄文玉 2023年11月15日 来源：互联网 国家统计局 886 55
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商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

随着科学技术的发展，住宅现代化被逐步提到日程上来、网络家居、环保住宅等;已经成为现实。实际上;房屋的品质是不断;变好的。单从这个意义上说，建成的房子会随着时间的推移不断贬值。这就要求投资者在买房时，要特别注意房屋的品质，对影响房屋品质比较敏感的因素，如布局、层高、建筑质量等，要重点考虑其抗“落伍”性。

商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

商品房行业市场发展现状分析调研

商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

合法申请国有土地划拨土地或集体土地划拨土地自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围，属于“小产权房”。商品房价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

随着房地产和相关产业的快速发展与成长，很大程度带动了当地经济的增长，房地产经济也逐渐成为全国国民关注的支柱型产业，2021年中国房地产开发投资额达147602亿元，较2020年增加了6159.0亿元，同比增长4.35%，其中住宅开发投资额为111173亿元，办公楼开发投资额为5974亿元，商业营业用房开发投资额为12445亿元。2021年中国住宅开发投资额占全国开发投资总额的75.32%，较2020年增长了1.48%，占比最大;办公楼开发投资额占全国开发投资总额的4.05%，较2020年减少了0.54%;商业营业用房开发投资额占全国开发投资总额的8.43%，较2020年减少了0.81%。

2022年前三季度全国房地产累计投资103558.5亿元，同比下降8.0%，其中住宅投资78556.1亿元，同比下降7.5%。住宅投资额占总投资额的75.9%，其中66.9%投资的是90~144平方米的住房。按四大经济区域来看，2022年前三季度东部地区房地产开发投资55921.9亿元，比上年降低5.8%，占比54.0%;中部地区投资22661.1亿元，降低4.1%，占比21.9%;西部地区投资21625.1亿元，降低13.9%，占比20.9%;东北地区投资3350.5亿元，下降24.4%，占比3.2%。

2022年前三季度房地产开发企业房屋施工面积878919.4万平方米，比上年同期下降5.3%。其中，住宅施工面积621201.2万平方米，下降5.4%。房地产房屋新开工面积94767.3万平方米，下降38.0%;房屋竣工面积40879.0万平方米，下降19.9%。从四大经济区域来看，2022年前三季度东部地区房屋施工面积385562万平方米，占比43.9%。中部地区房屋施工面积212669万平方米，占比24.2%。西部地区房屋施工面积236630万平方米，占比26.9%。东北地区房屋施工面积44058万平方米，占比5.0%。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国商品房行业市场现状调查及投资策略咨询报告》显示：

2022年前三季度全国商品房累计销售面积为101421.72万平方米，同比下降22.2%。其中期房销售面积为84050.6万平方米，现房17371.12万平方米。商品房累计销售额为99379.69亿元，同比下降26.3%;其中，住宅销售额下降28.6%。从四大经济区域的商品房销售情况来看，2022年前三季度东部地区商品房销售面积41798万平方米，比上年减少23.3%;销售额57531亿元，下降26.21%。中部地区商品房销售面积30152万平方米，比上年减少17.1%;销售额21064亿元，下降22.8%。西部地区商品房销售面积26371万平方米，下降24%;销售额18430亿元，下降28.4%。东北地区商品房销售面积3100万平方米，下降34.8%;销售额2355亿元，下降39.0%。

业内专家认为，关于房地产，除了改善性住房促消费之外，大部分内容放在了防范和化解风险这一环节，而且还是强调坚持房子是用来住的不是用来炒的，所以提醒大家对前期出台的一些房地产政策不要有方向上的误解。

2023年1-10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%;其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%。1-10月份，商品房销售面积92579万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降6.8%。商品房销售额97161亿元，下降4.9%，其中住宅销售额下降3.7%。1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积822895万平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面积579361万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积79177万平方米，下降23.2%。其中，住宅新开工面积57659万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积55151万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积40079万平方米，增长19.3%。

现房销售面积和销售额有所增长，但相对来说规模较小，期房销售仍然占据主导地位。首先，全球经济形势的不确定性影响了房地产市场。由于疫情造成的经济停滞和就业风险，许多人面临财务压力，购房需求相应减少。对于2023年楼市调控方向，中央经济工作会议再次定调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这是自2016年12月中央首次提及“房住不炒”定位后，第6次定调“房住不炒”，说明投资投机性需求仍是被遏制对象。在“住有所居”基本需求得到满足之后，居住需求会逐步向改善性需求过渡，这是一个必然趋势。

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