商业综合体行业市场现状：商业综合体进入“淘汰赛”阶段

• 陈观秋 2024年1月5日 来源：潮新闻客户端 中研普华报告 百度 844 52
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从大型百货业开发，到大型超市和大卖场建设，再到随后迅速掀起的大型购物中心开发狂潮，我国商业地产发展经历了多轮投资热。尤其近年来，以商业综合体为代表的大型商业地产项目迅速崛起。随着大量商业综合体的开发开业，客流分化、行业竞争加剧就是避不开的坎。商业综合

从大型百货业开发，到大型超市和大卖场建设，再到随后迅速掀起的大型购物中心开发狂潮，我国商业地产发展经历了多轮投资热。尤其近年来，以商业综合体为代表的大型商业地产项目迅速崛起。

商业综合体是一种集商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间于一体的多功能、高效率的城市综合体。这种综合体通常由多个相互依存、相互裨益的子系统组成，形成一个复杂而统一的综合体。

商业综合体，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。商业综合体，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。

随着人们生活质量的不断提高，消费理念逐渐升级，城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度后的必然产物。在全国地产投资处于低迷的状况下，城市综合体的投资总量却被逐步激发。

我国城市综合体的市场规模保持约10%的年均增长率，截止2022年底，我国城市综合体数量约为3200个左右，建筑面积约为3.2亿平方米，2022年的市场规模为5180.45亿元。由于疫情的影响，以及整体房地产行业的下行，使得我国本就供给过剩的商业综合体再次加码。2022年增加供给量0.36亿平方米，供应规模为5981.92亿元。

商业综合体行业市场现状

商业综合体的特点在于其强大的整合能力和集约化效应，能够将各种城市功能空间进行组合，形成一种相互促进的生态系统。例如，商业综合体可以将购物中心、办公楼、酒店、住宅等不同功能空间融合在一起，使得各部分之间形成一种相互依存、相互裨益的关系。商业综合体的发展趋势是向生活方式中心转型、由以零售为核心向以文化休闲消费为核心转型、由方便消费向沉浸式消费体验转型。

浙江是商业综合体项目大省。据不完全统计，过去三年 (2020-2022)，浙江开业的商业项目(建筑面积3万平方米及以上的)超过100个，总体量接近1000万平方米。杭州尤为突出，截至2023年9月，商业存量项目超过160个，位列全国第8位;商业存量面积超过1300万平方米，其中购物中心130多个。

去年4月，浙江省人民政府办公厅印发《关于进一步扩大消费促进高质量发展若干举措的通知》，提出2023年年度消费类重大项目投资超过400亿元的目标。去年6月，浙江省商务厅等5部门联合印发《高品质消费集聚区创建三年行动方案》，浙江将通过3年的持续努力，着力打造一批商业业态丰富、消费场景创新、消费时段完整、商品服务优质、物流通畅有序、消费体验愉悦的高品质消费集聚区。

据中研产业研究院《2024-2028年中国商业综合体行业市场深度调研及投资战略研究报告》分析：

从企业层面看，2010年后，由于大中城市住宅市场受到调控政策的限制，众多开发商开始注重商业地产开发，进一步推动了商业综合体项目在国内的开发热度。根据世邦魏理仕统计，2013年，我国在建购物中心面积达到1680万平方米，超过全球在建购物中心总面积的一半。

商业综合体进入“淘汰赛”阶段

随着大量商业综合体的开发开业，客流分化、行业竞争加剧就是避不开的坎。商业综合体再也不是开一个火一个，而是进入“淘汰赛”阶段。

商务部城市居民消费习惯调查报告显示，我国60%的消费发生在夜间。夜间已成为我国居民消费的“黄金时段”。夜间经济一般指从当日18时至次日凌晨2时的服务业类经济活动，几乎涵盖了商业、餐饮业、旅游业、娱乐业等所有第三产业。近年来，“夜生活”逐渐成为市民追求的时尚生活方式。北京、天津、上海、南京等地接连推出推动夜间经济发展的新规，“夜经济”呈现出商圈发展、“旅游+文化”、“文化+美食”的多元化发展趋势。

中国主要一线城市以北京上海为首，拥有超过100家购物中心，且核心商圈租金超过2000元，而其余一线城市如广州、深圳等购物中心量存则相对较少，这主要是受到城市规模人口影响;重庆、西安等城市购物中心数量与租金趋势脱离，说明这些地区商业用地库存过剩。

不同于目前国内集中在一二线城市的商业综合体建设，乡镇商业综合体既有区域级商业功能，也有完善集镇配套的功能，符合统筹城乡发展的政策导向，可有效提高乡镇和社区群众生活质量。

电商的迅速扩张也分走了部分线下客流，给本就经营不佳的商业综合体又增加了压力。国家统计局数据显示，去年前11个月，全国网上零售额139571亿元，同比增长11.0%。

报告对我国商业综合体行业的供需状况、发展现状、子行业发展变化等进行了分析，重点分析了国内外商业综合体行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。

想要了解更多商业综合体行业详情分析，可以点击查看中研普华研究报告《2024-2028年中国商业综合体行业市场深度调研及投资战略研究报告》。

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