公寓及商业关注度攀升 公寓行业市场投资机会分析

• 吴澳燕 2023年10月18日 来源：互联网 1023 65
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城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的公寓市场，将会给公寓的多元化发展带来新的机遇。

城镇化已成为整个中国未来发展的必然趋势，到2030年我国城镇化率要达到70%，未来近20年还将有约3亿人由农村转移到城市。国内如此庞大的公寓市场，将会给公寓的多元化发展带来新的机遇。

近年来，针对机构化住房租赁市场的政策支持力度逐步加大，行业规范不断理清，运营质量日益受到市场各方重视。集中式长租公寓凭借产权集中、标准化运营和管理、配套设施和服务完善等优势，日渐成为行业发展的主流趋势。

最新数据显示，今年前三季度北京大宗交易市场共录得成交323亿元，已超2022年全年成交额，市场逐渐回暖。同时，前三季度成交39宗，创5年同期新高，已超去年全年成交数，市场活跃度高。单宗成交金额为8.1亿元，近5年北京市场单宗成交金额呈下降趋势，前三季度有60%的大宗交易成交金额在5亿元以下。

值得关注的是公寓业态(含计划改造成公寓的项目)均为投资类买家成交，约占前三季度投资类买家成交宗数的1/3;司法拍卖成交宗数明显上升，今年前三季度司法拍卖成交15宗，占前三季度总成交数的38.5%;买卖双方均由内资主导，今年前三季度全部成交宗数中仅有2宗为外资买家，其余均为内资买家，全部成交交易的卖方均为内资。

戴德梁行中国资本市场部董事总经理刘兵指出，投资机构持续关注可发性公募REITs的资产，该类资产迎来新风口;随着资产售价预期持续下调以及贷款利率下行，优质资产的投资机会已浮现，城市核心资产投资价值凸显，值得投资人关注。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国公寓行业深度调研与发展趋势预测研究报告》显示：

公寓，公共寓所，分为商业公寓和职工公寓。是一种商业或地产投资中的居住形式，外形一般中规中矩，每层楼内有若干个套房和公共的走廊、厕所和浴室等，主要方便办公居住和对外租赁之用。商业公寓指旅店宾馆或别墅，可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用。

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住;还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

公寓行业市场投资机会分析

在资本市场上，基于租赁基本面、资产流动性和可规模化三个方面的推动，集中式长租公寓正在成为最具成长性和吸引力的商业地产类别之一。

人口趋势、购房门槛、政策导向以及年轻一代居住观念变化是长租公寓市场发展的四大驱动力。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市长租公寓项目的平均入住率分别达到89%、93%和96%，长租公寓所承载的“刚需”依然韧性十足，具有抗周期性的特点。

近年来长租公寓成为国内商业地产投资的新热点之一。2020年以来，全国长租公寓大宗投资加速增长，共录得13宗交易，累计金额达100亿元，超过此前五年的交易总额。其中上海和北京是国内长租公寓投资最活跃的城市，在疫情后的相关大宗交易中的占比超过90%。

从投资者的角度来看，随着中国长租公寓市场步入快速成长期，强劲的租赁需求、稳定的投资收益和资产流动性的不断增强让此类资产的吸引力进一步提升。

根据仲量联行问卷调研结果，超九成投资机构计划在未来三年开启或追加长租公寓投资。而在发展模式上，重资产收购依然是主流，95%的投资机构选择购买存量资产，同时投资运营平台和租赁资产运营等模式也开始崭露头角。

在运营方面，62%的投资机构会选择委托成熟的长租公寓品牌运营项目以确保产品和服务质量。不过，据统计，55%的投资机构在收购项目后会选择开发自有品牌并由内部团队运营，另有29%的投资机构选择由第三方团队运营其自有品牌，显示出打造自有品牌将成为行业新趋势。

中国住房租赁市场正加速进入机构化的时代。其预计，2030年中国集中式长租公寓需求规模将超过1200万套。目前中国住房租赁市场体量近6000万套，而机构化长租公寓渗透率尚不足2%，与美国、日本等成熟市场50%以上的机构化运营公寓渗透率相比，提升潜力巨大。

在近几年的加速发展后，国内长租公寓投资已经逐渐摸索出一套较为成熟的流程。从选址测算、产品设计、开发建设标准到运营管理的可复制、标准化路径将帮助投资者建立规模化的资产组合，并由此实现规模效益和品牌溢价。

本报告将帮助公寓行业企业、科研单位、销售企业、投资企业准确了解行业当前最新发展动向，及早发现行业市场的空白点，机会点，增长点和盈利点……，前瞻性的把握行业未被满足的市场需求和趋势，形成企业良好的可持续发展优势，有效规避行业投资风险，更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场，牢牢把握行业竞争的主动权。

更多行业详情请点击中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国公寓行业深度调研与发展趋势预测研究报告》。

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