调整存量房贷利率顶层设计出台 我国房地产市场供求关系变化

• 黄江 2023年9月4日 来源：东方财富 763 46
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继7月份国家高层会议对房地产市场发展重新定调，提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势、适时调整优化房地产政策、因城施策用好政策工具箱等措施后，多部委及各地相关部门密集表态，从需求端到供给端向房地产市场释放利好信号。

调整存量房贷利率顶层设计出台

近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》(以下简称《通知》)称，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请调整利率。

降低存量首套住房贷款利率的方式有两种，一种为新发放贷款置换，另一种则是协商变更合同利率。中国人民银行、国家金融监督管理总局相关负责人表示，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

距离《通知》发布不久，国有银行、股份制银行、城商行、农商行等陆续发布公告响应称，将抓紧制定具体实施细则，尽快开展存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整工作。亦有银行率先明确了后续主要的调整方式。工商银行在回答存量房贷调整常见问题时提到，两种方式调整结果无明显区别，考虑到客户操作的便利性，该行主要采取变更合同利率方式。

自中国人民银行、国家金融监督管理总局明确存量首套住房贷款标准及调整方式后，商业银行陆续发声表态，将尽快开展存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整工作，人民银行分支机构相继披露过去几年房贷利率政策下限，有关存量房贷利率调整的进度、方式、条件等细节正逐步浮出水面。

7月一二手房销售走弱

7 月一二手房销售下行压力加大，南京、郑州房地产支持政策落地。30 个大中城市7 月商品房成交面积同比-27%、环比-25%，同比延续下降但降幅收窄，成交面积绝对值处于18 年以来的同期最低水平。分城市看，一线、二线和三线城市7 月商品房成交面积同比分别为-17%(前值-19%)、-34%(前值-39%)和-23%(前值-24%);环比分别为-16%、-30%、-19%。其中，虽然一线城市降幅最小，成交面积绝对值与18 年同期基本持平，但仍是今年以来表现最弱的月份。二、三线城市7 月同比降幅在基数效应减弱的情况下收窄，但成交面积绝对值自6 月以来持续低迷，处于18 年至今的同期最低水平。此外，Wind 公布的14 个城市7 月二手房四周成交面积同比下降10%，而6 月同比增长4.6%。

销售压力逐渐加大，各城市支持政策陆续出台。8 月4 日，南京出台包括新房购房补贴在内的“8 项措施”支持楼市;8 月7 日，郑州市八部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及购房契税补贴、多子女家庭购房补贴、落实“认房不认贷”政策等15 项利好政策。

房地产政策存优化调整空间

继7月份国家高层会议对房地产市场发展重新定调，提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势、适时调整优化房地产政策、因城施策用好政策工具箱等措施后，多部委及各地相关部门密集表态，从需求端到供给端向房地产市场释放利好信号。

自国家住建部表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势以来，北京、深圳、广州几大一线城市已集体表态，将尽快推出有关措施满足刚性和改善性住房需求，落实个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

民营房企在融资端也有望迎来新的窗口期。8月3日，央行主持召开金融支持民营企业发展座谈会，表示要推进民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展;要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求。

根据中研普华研究院《2023-2028年房地产投资行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》显示：

伴随国家高层会议定调和支持性举措陆续跟进，房地产板块重拾信心。近日房地产(申万)行业涨幅居前，多股掀起涨停潮。关于市场走向是否出现拐点、房地产调控将迎来多大松绑空间，市场期待值颇高。

与以往会议相比，近期国家高层会议首次提及“住房供求关系发生重大变化”，同时“房住不炒”未被提及。在市场人士看来，这代表了一种重大调整。

金融支持民营企业发展

中国人民银行党委书记、行长潘功胜主持召开金融支持民营企业发展座谈会，听取有关意见建议，推动银企供需对接，研究加强金融支持民营企业工作举措。伊利集团、宏桥集团、龙湖地产、正泰集团、新希望集团、旭辉地产、美的置业、红豆集团等民营企业和部分金融机构、银行间市场交易商协会主要负责人参加座谈会。中国人民银行党委委员、副行长刘国强、张青松出席会议。

座谈会上，8家民营企业负责人分别介绍了企业融资情况，反映近年来企业融资成本稳中有降，金融支持力度稳固，同时提出希望进一步拓宽债券融资渠道等诉求。工商银行、建设银行表示，将切实发挥国有大行“头雁”作用，提升民营企业贷款稳定性，扩大小微企业授信覆盖面，支持民营企业债券承销发行。银行间市场交易商协会表示，将继续加大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)服务民营企业力度，加快债券市场创新，满足民营企业多元化融资需求。潘功胜认真听取大家的意见建议，详细询问各项金融政策贯彻落实情况，就一些堵点难点问题与大家深入交流讨论，对部分意见建议作出现场回应。

潘功胜强调，民营经济是社会主义市场经济发展的重要成果，是推动经济社会发展的重要力量，支持民营企业发展，金融部门责无旁贷，也是金融供给侧结构性改革的重要内容。近年来，中国人民银行坚决贯彻党中央、国务院决策部署，坚持“两个毫不动摇”，出台系列政策举措，与金融机构共同努力，推动民营企业融资持续量增、面扩、价降，全力促进民营经济做大做优做强。

潘功胜指出，中国人民银行将认真贯彻《中共中央、国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》要求，精准有力实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，加强金融、财政、产业等政策协调配合，引导金融资源更多流向民营经济。制定出台金融支持民营企业的指导性文件，推动商业银行优化内控管理制度，做好政策宣传解读，加强典型经验推广。支持地方政府主动解决拖欠企业账款问题。推进民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。

潘功胜要求，金融机构要积极营造支持民营企业发展壮大的良好氛围，提高风险评估能力，全面梳理绩效考核、业务授权、内部资金转移定价、尽职免责等政策安排，优化服务民营企业激励机制，提升贷款的意愿、能力和可持续性。要深入了解民营企业金融需求，回应民营企业关切和诉求，做好银企融资对接，为民营企业提供可靠、高效、便捷的金融服务。要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求，促进房地产行业平稳健康发展。

《2023-2028年房地产投资行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。

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