2023年中国长租公寓产业现状及发展前景

• 李基锦 2023年12月18日 来源：互联网 511 27
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长租公寓又名白领公寓、单身合租公寓，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。随着我国流动人口数量增加，国家开始大力支持包括长租公寓在内的住房租赁市场发展。在政策面延续“房住不炒”的主基调

长租公寓又名白领公寓、单身合租公寓，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。随着我国流动人口数量增加，国家开始大力支持包括长租公寓在内的住房租赁市场发展。在政策面延续“房住不炒”的主基调下，长租公寓成为房企多元化布局的主要方向之一。

长租公寓按照机构和个人可分为机构长租公寓和非机构式长租公寓，其中个人散租仍是主要公寓提供，机构式公寓来看，按照整体分布分为集中式和分散式，集中式指自持、收购或租入并转租集中式房源的模式，地产商与运营商均有所切入，典型代表有万科“泊寓”等，分散式主要指机构租入并转租分散式房源，主要由中介和运营商主导，典型代表有链家、自如等。

长租公寓产业现状

以运营模式为标准，长租公寓企业可分为集中式公寓企业和分散式公寓企业。具体来看，集中式公寓主要由开发商自建或由机构房东提供房源，前期投入较大、投资回收期偏长(通常在6-8年左右)。分散式公寓则主要通过与个人业主签订长期包租合同(3-5年)来获取房源，前期投入较小、投资回收期相对较短;两种各有优势，集中式受整体成本较高影响，当前规模小于分散式。

截止到2021年，我国集中式长租公寓渗透率仅为7.4%，远低于发达国家，同年，英国及美国集中式管理长租公寓渗透率分别为42.0%、30.0%。总体来看，我国长租公寓市场还处于发展初期。

我国住房租赁需求规模仍有增长空间，特别是伴随人口流动性的回升将带来租赁需求的回暖。在资本市场助力下，央国企乃至房企未来或将成为保租房公募REITs的生力军，促进租赁住房拥有自我造血能力。预计2023年我国长租公寓市场将进入“量质齐升”发展阶段。

就我国长租公寓市场规模变动情况而言，随着国内整体租房需求持续增长，除开2020年疫情影响，经济景气度低背景下投融资下降明显，加之需求整体下降明显，长租公寓市场规模下降外，2017年我国长租公寓整体规模表现为持续上升态势，整体增速较高，数据显示，2021年我国长租公寓市场规模达17948亿元，同比2020年增长16.39%。由于高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口(尤其是年轻人流入城市)增加等因素的驱动，2022年中国租赁公寓市场的规模将进一步达到17521亿元。

细分市场分析

租赁公寓市场包括非机构化长租公寓(大部分由个人业主提供)及机构化长租公寓(通常由专业租赁公寓运营公司提供)。机构化长租公寓市场包括分散式长租公寓及集中式长租公寓，两者的主要区别在于运营模式及物业来源的不同。根据资料，2017年至2021年，中国的机构化长租公寓市场规模由825亿元增加至1327亿元，复合年增长率为12.6%。2022年机构化长租公寓市场规模将增至1439亿元。

集中式长租公寓运营商通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大量公寓。在城镇化进程加快、购房成本高企、政府支持等因素下，集中式长租公寓依托其标准化的产品与高效的运营管理快速发展，2017年至2021年，中国集中式长租公寓市场规模由144亿元增长至 449亿元，年复合增长率达到32.8%。预计到2026年，集中式长租公寓市场规模有望达到1,252亿元，2021-2026年复合增长率达22.8%。一线城市是集中式长租公寓的主要地域覆盖范围，也是2017-2021年规模最大、增速最快的市场，年复合增长率达33.8%。预计2026年一线城市集中式长租公寓的市场规模将达到735亿元，约占整体集中式长租公寓市场的58.7%，其它城市集中式长租公寓市场规模预计将达到51.7亿元。

根据中研普华产业研究院发布的《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》分析

下游需求端分析

从需求端来看，高基数流动人口向大城市集中奠定了租赁需求基础，限购+高房价提升租赁需求。长租公寓因整体房间规模略小，主要用户为学生和外地务工人员，随着国内疫情反复，整体经济景气度低背景下，2021年国内流动人口出现明显增长达3.85亿人，同比2020年增长885万人，有望提升长租公寓整体需求，同时，最主要需求用户仍是国内大学毕业生，从学校毕业，绝大多数大学生存在大量租房需求，随着大学毕业生数量持续增长，相对自由的环境和符合年轻人品味的长租公寓将是大学毕业生的主流选择之一。

2022年，全国高校毕业生人数已经首次突破1000万人，达到1076万人，比2021年增加了167万人，增长率是18.37%。而2023年，全国高校毕业生人数又将首次突破1100万人，达到1185万人，比2022年将增加82万人，增长率或将达到7.62%。2022年我国流淌人口规模达2.47亿人，占总人口的18%，相当于每六个人中有一个是流淌人口。

行业发展前景

由于住房需求不断增加，集中式长租公寓运营商积极尝试解决住房短缺问题，尤其是利用低效用或闲置物业。近几年出台了综合调控政策，鼓励集中式长租公寓的发展。预计国家和地方政府将出台更多利好政策，支持集中式长租公寓市场的长期发展。

中国的集中式长租公寓市场高度分散。随着领先参与者通过并购扩大经营规模，集中式长租公寓市场行业整合趋势将持续。预计未来该市场的领先参与者将借助品牌知名度、提供多样化服务的能力及其卓越的运营效率不断整合市场。客户为追求可靠、安全及舒适的生活体验，倾向选择拥有知名品牌及具营运规模的领先企业。因此，中小型的参与者可能积极与知名集中式长租公寓营运商建立伙伴关系，以获得更大的客流量，提高出租率或收取更高的租金，这将有助于加速行业整合及提高行业集中度。

了解更多本行业研究分析详见中研普华产业研究院《2023-2028年中国长租公寓行业深度分析及发展前景预测报告》。同时, 中研普华产业研究院还提供产业大数据、产业研究报告、产业规划、园区规划、产业招商、产业图谱、智慧招商系统、IPO募投可研、IPO业务与技术撰写、IPO工作底稿咨询等解决方案。

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